Reforma tributária 31: O que é o CIB?

O texto explica o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro e suas implicações jurídicas.

O CIB é a sigla para Cadastro Imobiliário Brasileiro, que vai abranger bens imóveis rurais e urbanos. Os imóveis rurais já contavam com o CNIR - Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, que compreende dados integrados do SNCR - Sistema Nacional de Cadastro Rura , do Incra, e do Cafir - Cadastro de Imóveis Rurais, da Receita Federal. O CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro é o código identificador do imóvel rural no Cafir, sendo obrigatório para cada imóvel rural.

O SNCR - Sistema Nacional de Cadastro Rural é o sistema utilizado pelo Incra - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária para cadastrar os imóveis rurais. Após o cadastramento no SNCR, o titular obtém o CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural. Cada imóvel rural possui um CCIR.

1. Base nacional de cadastro de imóveis urbanos

   Os imóveis urbanos, por sua vez, ainda não contavam com uma base nacional de cadastros. A responsabilidade pela manutenção dos registros imobiliários era dos cartórios de registro de imóveis, enquanto os municípios possuíam suas próprias bases de dados, geralmente voltadas para fins de lançamento do IPTU, muitas vezes desatualizadas. Isso, apesar dos inúmeros esforços legislativos, como a REURB, e das possibilidades jurídicas de regularização, como o direito de laje.

   
   

   Pela LC 214/25, no art. 265, os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser inscritos no CIB, integrante do Sinter, conforme dispõe o inciso III do § 1º do art. 59 (três números de identificação: o CPF, o CNPJ e o CIB). O CIB funcionará como um inventário dos bens imóveis urbanos e rurais, constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, os quais deverão atender aos critérios estabelecidos para a atribuição do código de inscrição no CIB.

   
   

   O CIB deverá constar, obrigatoriamente, de todos os documentos relativos a obras de construção civil expedidos pelo município.

   
   

2. Período de adaptação e transição

   Obviamente, não seria possível estabelecer um cadastro nacional de forma imediata. Para isso, a partir de janeiro de 2025, começou a contar o prazo para implantação do CIB, estabelecido em 12 meses para que:

   
   

   1. Os órgãos da administração Federal direta e indireta realizem a adequação de seus sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;

   2. Os serviços notariais e de registro realizem a adequação de seus sistemas;

   3. As capitais dos Estados e o Distrito Federal incluam o código CIB em seus sistemas.

      
      

   O prazo será de 24 meses para que:

   
   

   1. Os órgãos da administração estadual direta e indireta realizem suas adequações; e

   2. Os demais municípios incluam o código CIB em seus sistemas.

      
      

   Sabemos que a construção do CIB levará anos, sobretudo devido ao alto número de imóveis irregulares. Estima-se que mais de 50% dos imóveis urbanos estejam em situação irregular.

   
   

3. Unificação das informações tributárias e facilidade na fiscalização

   O CIB será um número único de identificação para municípios, Estados, União e cartórios. A partir dele, será emitida a Certidão Negativa de Débitos para bens imóveis urbanos e rurais. Com a unificação cadastral, o Comitê Gestor do IBS e a RFB - Receita Federal do Brasil poderão estabelecer, mediante ato conjunto, obrigações acessórias no interesse da fiscalização e da administração tributária.

   
   

   As obras de construção civil também receberão identificação cadastral. A apuração do IBS e da CBS será feita por empreendimento de construção civil, vinculado a um CNPJ ou CPF específico, incluindo incorporações e parcelamentos do solo, considerados como centros de custo distintos. Nas aquisições de bens e serviços utilizados na construção civil, o documento fiscal deverá indicar o número de cadastro da obra.

   
   

4. Apuração do valor de referência do CIB

   De acordo com o art. 256, as administrações tributárias poderão apurar o valor de referência dos imóveis. A avaliação deverá seguir metodologia específica para estimar o valor de mercado, considerando:

   
   

   I - Análise de preços praticados no mercado imobiliário;

   
   

   II - Informações enviadas pelas administrações tributárias dos municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União;

   
   

   III - Informações prestadas pelos serviços registrais e notariais;

   
   

   IV - Localização, tipologia, destinação, data, padrão e área de construção, entre outras características do bem.

   
   

   Desde o julgamento do Tema 1.113 pelo STJ, há uma orientação clara sobre o tema da base de cálculo do ITBI. Sob o rito dos recursos especiais repetitivos, a 1ª seção do STJ fixou três teses:

   
   

   • A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação;

   • O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de correspondência com o valor de mercado, podendo ser afastado apenas mediante instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

   • O município não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral.

     
     

   O legislador utilizou o termo "arbitramento", o que me parece inadequado. O julgamento do Tema 1.113 pelo STJ não trata de arbitramento, mas de avaliação. O valor dos imóveis precisa ser apurado por meio de metodologia específica, de acordo com as normas da ABNT, especialmente a NBR 14653, que define critérios técnicos para garantir padronização e precisão nas avaliações, conferindo-lhes validade jurídica.

   
   

   A NBR 14653-1 e suas subsequentes, como a NBR 14653-2 (imóveis urbanos), estabelecem cinco métodos principais de avaliação:

   
   

   • Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;

   • Método da Capitalização da Renda;

   • Método Evolutivo;

   • Método Involutivo;

   • Método Comparativo com Organização (por fatores ou inferência estatística).

     
     

   Pela LC 214/25, o valor de referência deverá ser:

   
   

   I - Divulgado e disponibilizado no Sinter - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais;

   
   

   II - Estimado para todos os imóveis integrantes do CIB;

   
   

   III - Atualizado anualmente.

   
   

   O valor de referência poderá ser impugnado por meio de procedimento específico. Para sua determinação, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias, por meio do Sinter.

   
   

5. Base de Cálculo para IBS/CBS, ITBI, IPTU e ITCMD

   
   

   Cada tributo terá um valor de referência próprio. Para o IPTU, é o valor venal do imóvel. No caso do ITBI, a base será o valor da venda em condições normais de mercado. Por isso, a presunção em favor do valor declarado pelo contribuinte é importante e só poderá ser afastada em caso de grande discrepância entre o valor declarado e o apurado pelo Fisco municipal.

   
   

   Para o ITCMD (em debate no PLP 108), também será necessária a apuração do valor venal do imóvel, pois o valor declarado para efeitos de IPTU é, em geral, defasado.

   
   

   A EC 132/23 autoriza a atualização da base de cálculo por decreto do Poder Executivo. Contudo, em regra, os valores podem divergir, e a presunção em favor do contribuinte não deve ser desconsiderada.

   
   

   Para o futuro IBS/CBS, a base de cálculo será o valor da operação, podendo ser ajustado caso ultrapasse as margens de valoração de mercado. Segundo o art. 12, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação. Para a compra e venda de imóveis, será este o valor considerado, conforme os arts. 255 e 256.

   
   

   Conclusões:

   
   

   • O CIB será importante para a fiscalização tributária, mas o elevado nível de informalidade e inconsistência nos cadastros de imóveis urbanos e rurais é um grande desafio;

   • O período de transição é curto e será praticamente impossível concluir as medidas cadastrais até o final de 2026;

   • O valor dos tributos não será necessariamente o descrito no cadastro. No caso do ITBI e do IBS/CBS, prevalecerá o valor declarado pelo contribuinte, salvo justificativa fundamentada para outra apuração;

   • O Tema 1.113 do STJ será superado? Acredito que não. No entanto, a tendência de favorecer a arrecadação estatal, típica desta Reforma, parece mais uma vez prevalecer.

Fonte: Migalhas