Nova regra do CNJ aumenta riscos na compra de imóveis

Com a liberação do registro sem certidão negativa, compradores podem herdar dívidas ocultas, enfrentar ações judiciais e ter prejuízos irreversíveis. Saiba como evitar armadilhas.

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa. Por isso, toda medida que afeta a segurança dessa transação merece atenção redobrada. Em setembro de 2025, o CNJ decidiu que cartórios e tribunais não podem mais exigir certidões negativas de débito (como a CND ou CPEN) como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis. A medida, apesar de promover desburocratização, também abre espaço para riscos ocultos que podem comprometer o investimento do comprador.

O que diz a decisão do CNJ

No julgamento do procedimento de controle administrativo 0001611-12.2023.2.00.0000, o CNJ entendeu que a exigência de certidão negativa como requisito para registro configura uma forma indireta de cobrança de tributos, contrariando decisões anteriores do STF. O relator, conselheiro Marcello Terto, destacou que condicionar o registro à inexistência de débitos fere princípios constitucionais e representa uma barreira ilegal.

Contudo, o CNJ também afirmou que os cartórios podem solicitar as certidões fiscais apenas para fins informativos, sem impedir a efetivação do ato registral. O objetivo é dar ao comprador mais transparência sobre a situação fiscal do vendedor.

Base legal

• Constituição Federal - arts. 5º, II e XXII;

• Precedentes do STF - proíbem o uso de exigências fiscais como instrumento de coerção;

• Decisões anteriores do CNJ - vedam condição registral com base em débitos fiscais.

Importância da decisão

Embora a medida amplie o acesso ao registro de imóveis, especialmente para vendedores com pendências fiscais, ela também transfere ao comprador uma responsabilidade maior pela análise e verificação da situação do bem. Sem a exigência formal da certidão negativa, aumenta-se o risco de que dívidas, ações judiciais ou outros gravames passem despercebidos.

Impactos práticos

Para o comprador:

• Redução da burocracia não significa mais segurança;

• Sem análise jurídica prévia, o comprador pode herdar dívidas ocultas;

• Imóveis com pendências fiscais podem sofrer constrições judiciais futuras.

Para o vendedor:

• Facilita a venda mesmo com débitos pendentes;

• Risco de litígios pós-venda se informações forem omitidas.

Para os cartórios:

• Devem adaptar seus processos;

• Podem informar a existência de débitos, mas não barrar o registro.

Exemplo prático

Imagine que João compre um imóvel de Maria, que possui débitos fiscais e uma ação em andamento envolvendo o bem. Com a nova decisão, o cartório realiza o registro mesmo sem CND. Três meses depois, João recebe uma notificação de penhora por dívida do antigo proprietário. Resultado: prejuízo financeiro, disputa judicial e insegurança sobre o bem adquirido.

A decisão do CNJ elimina um obstáculo burocrático, mas também remove uma camada de proteção para quem compra um imóvel. O risco de herdar dívidas, sofrer bloqueios judiciais ou enfrentar perdas patrimoniais é real.

Por isso, antes de fechar qualquer negócio imobiliário, é fundamental contar com uma análise jurídica preventiva completa, que envolva levantamento de certidões, verificação de ônus e revisão contratual detalhada.

Não coloque seu patrimônio em risco. Contrate assessoria jurídica especializada e compre com segurança.

Compartilhe este artigo com quem está pensando em comprar um imóvel. Uma decisão errada pode custar mais do que você imagina.

Fonte: Migalhas, por Werner Dámasio.