O ano de 2019 foi marcado pela expressiva alta nos mercados locais, incluindo o setor de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII). O IFIX, principal índice do setor, teve valorização de 35% no período, superando inclusive o Ibovespa.
A queda na taxa de juros, a busca por retornos mais elevados, com liquidez, aliados a facilidade de investir em imóveis, sem ter que “diretamente” comprar e alugar, são algumas das vantagens desses fundos. Outra grande vantagem é a isenção fiscal dos rendimentos em FII para investidores individuais.
Um cenário tão favorável resultou em um número recorde de ofertas primárias (IPOs), ao mesmo tempo que o número de investidores aumentou de 200 mil no início de 2018 para mais de 800 mil atualmente.
A crise da Covid-19 devolveu o IFIX a um patamar inferior ao do início de 2019.
Preocupações com aumento do endividamento público em função da pandemia e consequente piora da condição fiscal, seu impacto nas taxas de juros, aumento do desemprego, inadimplência e vacância resultaram em rápida desvalorização das cotas.
O mercado financeiro é mais “líquido” do que o mercado de ativos reais. FII são negociados na B3, com liquidação em D+2. Na crise existe uma correria por caixa, e as cotas de fundos acabam sendo vendidas a mercado, com alta volatilidade e grande desconto versus o valor patrimonial, o que gera boas oportunidades.
Em jan-20 os FII eram negociados a cerca de 120% do PL. No pior momento da crise, em mar-20, alguns chegaram a serem negociados a 70% do PLEm 2019 uma boa estratégia era participar de IPOs no segmento, agora o momento é diferente, pois vários fundos estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial. O momento é propício para procurarmos boas alternativas no mercado secundário, buscarmos fundos com as seguintes características:
– Bons ativos com cotas depreciadas (desconto valor de mercado versus o PL);
– Fundos de Recebíveis Imobiliários corporativos, compostos por carteiras com boa qualidade de crédito, robustez nas garantias e alta pulverização de risco;
– Fundos Logísticos com contratos atípicos, que são contratos longos, expostos a setores menos expostos à crise, como e-commerce por exemplo;
– Fundos de Renda Urbana com exposição a contratos atípicos de varejo, como supermercados e farmácias, e também do setor educacional, consolidados em suas regiões;
– Fundos de Lajes Corporativas focados em ativos de alta qualidade (AAA), principalmente na cidade de São Paulo. Fundos de prédios renomados como na região sul, com perfil butique para Family Offices e escritórios de Asset Management, onde as despesas com aluguel não são tão sensíveis à crise.
Mesmo no setor de Shoppings Centers, segmento que mais tem sofrido com o distanciamento social, existem boas oportunidades. Ativos bem localizados, “dominantes” em suas regiões, consolidados, com alto índice de ocupação e baixa inadimplência.
Como muitos IPOs desse segmento foram recentes, é também interessante procurar fundos que ainda não tenham alocado todo o valor captado. Fundos com caixa alto são bons para uma estratégia defensiva na carteira de FII, caso ainda vejamos uma realização e maiores oportunidades de compra.
Fundos imobiliários são compostos de ativos reais. É importante então destacar que apesar da pandemia as obras imobiliárias continuam. Emilio Kallas, presidente do Grupo Kallas e vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP ressalta que o setor continua ativo, com todos os cuidados possíveis. “As temperaturas dos operários são medidas todos os dias, regras de distanciamento estão sendo respeitadas e os mestres de obras com mais de 60 anos estão trabalhando em casa, apoiando as equipes a distância. É um isolamento vertical que tem funcionado muito bem, não só na Kallas como em outras incorporadoras”.
Pensando também no impacto do “modelo home office” no setor de lajes corporativas, Emilio acredita que o trabalho remoto não veio para substituir os nossos hábitos de trabalho, mas para complementá-los. “O trabalho presencial, e uma equipe próxima, ainda são muito importantes. Nos contatos pessoais trocam-se muitas informações, o conhecimento é compartilhado, além do aspecto psicológico positivo da convivência”.
A crise provocou grandes desvalorizações no mercado de FII, temos a oportunidade de aproveitar a maior volatilidade para buscar fundos com bons gestores e ativos de alta qualidade, para a construção de uma carteira sólida de longo prazo!
Afinal, nada como a segurança de bons tijolos!
Claudia Ramenzoni Izzo