Imóveis para locação em uma Holding Patrimonial - Será que ainda valerá a pena?
Pessoa Física × Pessoa Jurídica: o impacto do IBS e da CBS e os cuidados tributários, patrimoniais e sucessórios antes da criação de uma Holding
A Reforma Tributária do Consumo trouxe uma questão especialmente relevante para famílias e investidores que possuem imóveis destinados à locação:
Ainda será vantajoso manter esses imóveis em uma pessoa jurídica — especialmente em uma Holding Patrimonial — ou a Reforma Tributária reduzirá essa vantagem?
Até o sistema anterior à Reforma, as receitas provenientes da locação de imóveis próprios por uma pessoa jurídica tributada pelo Lucro Presumido estavam, em regra, sujeitas ao IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, sem incidência de ISS sobre a locação propriamente dita.
Com a Reforma Tributária, entretanto, a locação de imóveis passa a integrar o campo de incidência do IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e da CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços.
À primeira vista, essa mudança poderia levar à conclusão de que as Holdings Imobiliárias perderão sua atratividade.
Essa conclusão é precipitada.
A própria legislação estabeleceu tratamento específico para o setor imobiliário, inclusive com redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Na locação residencial existe, ainda, redutor social de R$600,00 mensais por imóvel residencial, sujeito à atualização na forma prevista pela legislação.
Portanto, a utilização de uma pessoa jurídica poderá continuar proporcionando vantagens tributárias relevantes em determinadas situações.
Entretanto, existe uma ressalva fundamental:
Atenção!
A criação de uma Holding Patrimonial não deve ser decidida apenas pela possível economia de impostos sobre os aluguéis.
Estamos tratando de um projeto que envolve patrimônio, família, sucessão, custos de transferência dos imóveis e tributação futura.
Como é tributada atualmente uma Holding Patrimonial no Lucro Presumido?
Consideremos, para fins exclusivamente comparativos, uma pessoa jurídica que aufira:
Premissas de Exemplo
Receita mensal de aluguéis: R$30.000,00
Receita anual: R$360.000,00
Para fins de IRPJ e CSLL, considerando a atividade de locação de imóveis próprios, aplica-se, em regra, o percentual de presunção de 32% da receita bruta.
Lucro presumido
Cálculo | Resultado |
R$360.000 × 32% | R$115.200 |
IRPJ
Cálculo | Resultado |
R$115.200 × 15% | R$17.280 |
Como a receita trimestral corresponde a R$90.000:
Cálculo | Resultado |
R$90.000 × 32% (base presumida por trimestre) | R$28.800 |
Nesse exemplo, não existe adicional de 10% do IRPJ.
CSLL
Cálculo | Resultado |
R$115.200 × 9% | R$10.368 |
PIS e Cofins
Cálculo | Resultado |
R$360.000 × 3,65% | R$13.140 |
Carga tributária anual
Tributo | Valor Anual |
IRPJ | R$17.280 |
CSLL | R$10.368 |
PIS/Cofins | R$13.140 |
Total | R$40.788 |
Carga efetiva | 11,33% |
Atenção para receitas superiores a aproximadamente R$62.500 mensais
A carga de 11,33% apresentada acima não pode ser generalizada para Holdings que possuam receitas mais elevadas.
Existe adicional de 10% do IRPJ sobre a parcela da base de cálculo que ultrapassar R$20.000 por mês do período de apuração.
Na apuração trimestral, portanto:
Cálculo | Resultado |
Limite da base presumida | R$60.000 por trimestre |
Considerando o percentual de presunção de 32%:
Cálculo | Resultado |
R$60.000 ÷ 32% (receita trimestral) | R$187.500 |
ou, admitindo receitas uniformemente distribuídas:
Cálculo | Resultado |
Equivalente mensal | R$62.500 |
Acima desse patamar começa a existir adicional de 10% do IRPJ, incidente apenas sobre a parcela da base presumida que exceder o limite legal.
Portanto, quanto maior a receita de locação, maior a necessidade de calcular individualmente a alíquota efetiva da Holding.
O que muda com o IBS e a CBS?
A Reforma Tributária submete as operações imobiliárias realizadas por contribuintes do regime regular ao regime específico estabelecido pela legislação.
Nas operações de:
Locação;
Cessão onerosa;
Arrendamento de imóveis, as alíquotas normais do IBS e da CBS terão redução de 70%.
Em termos nominais, portanto, será aplicado o equivalente a 30% das respectivas alíquotas-padrão.
Na locação residencial existe ainda o redutor social atualmente fixado em:
Redutor Social
R$600,00 por mês, por imóvel residencial, sujeito à atualização prevista na legislação.
Exemplo: quatro imóveis residenciais gerando R$30 mil por mês
Para tornar a comparação objetiva, consideraremos:
4 imóveis residenciais;
R$7.500 mensais de aluguel por imóvel;
R$30.000 mensais no total;
R$360.000 anuais.
Mantendo-se, exclusivamente para facilitar a demonstração, o redutor social em R$600 mensais por imóvel:
Cálculo | Resultado |
4 × R$600 por mês | R$2.400 |
Em doze meses:
Cálculo | Resultado |
R$2.400 × 12 | R$28.800 |
Assim:
Cálculo | Resultado |
R$360.000 – R$28.800 | R$331.200 |
Esse valor será utilizado exclusivamente para demonstrar, de forma simplificada, os possíveis efeitos do IBS e da CBS.
Qual poderá ser a carga futura da Holding?
As alíquotas definitivas de referência do IBS e da CBS serão estabelecidas conforme o processo de implementação da Reforma Tributária.
Por isso, não consideramos tecnicamente adequado apresentar hoje valores futuros como se já fossem definitivos.
Apenas para demonstrar a ordem de grandeza, se adotarmos hipoteticamente uma alíquota-padrão combinada de 26,5%, a redução de 70% destinada às locações resultaria em:
Cálculo | Resultado |
26,5% × 30% | 7,95% |
Aplicando-se essa alíquota sobre R$331.200:
Cálculo | Resultado |
IBS/CBS estimados | R$26.330 |
Somando-se:
Tributo | Valor anual |
IRPJ + CSLL | R$27.648 |
IBS/CBS estimados | R$26.330 |
Total aproximado | R$53.978 por ano |
Carga aproximada sobre a receita bruta | 14,99% |
Importante
Os 7,95% não constituem alíquota definitiva.
Trata-se exclusivamente de hipótese utilizada para demonstrar os possíveis efeitos econômicos da Reforma.
Os cálculos deverão ser atualizados quando as alíquotas de referência aplicáveis forem definitivamente estabelecidas.
E se os mesmos R$30 mil mensais forem recebidos pela Pessoa Física?
Na pessoa física, os rendimentos tributáveis provenientes de aluguéis estão sujeitos à tabela progressiva do IRPF, cuja alíquota máxima é de 27,5%.
Considerando, exclusivamente para fins comparativos:
R$30.000 mensais de base tributável.
e sem deduções específicas, teríamos aproximadamente:
Cálculo | Resultado |
R$30.000 × 27,5% | R$8.250 |
menos parcela a deduzir:
Cálculo | Resultado |
Parcela a deduzir | R$908,73 |
Tributo | Valor anual |
IRPF mensal aproximado | R$7.341,27 |
IRPF anual aproximado | R$88.095 |
Carga efetiva aproximada | 24,47% |
Na situação concreta poderão existir deduções admitidas pela legislação, motivo pelo qual cada caso deverá ser calculado individualmente.
A Pessoa Física também poderá pagar IBS e CBS
Este é um dos aspectos mais importantes — e frequentemente mal compreendidos — da Reforma Tributária.
Não é correto afirmar que o IBS e a CBS sobre locação de imóveis atingirão exclusivamente Holdings e demais pessoas jurídicas.
A legislação estabeleceu critérios específicos para enquadrar determinadas pessoas físicas locadoras como contribuintes do IBS e da CBS.
Na locação, cessão onerosa ou arrendamento, entre as hipóteses previstas na legislação, deverá ser observado no ano anterior:
Receita dessas operações superior ao limite legal atualmente referido a R$240.000,00, sujeito à atualização;
Mais de três imóveis distintos.
Existem, ainda, regras específicas para enquadramento no próprio ano.
No exemplo desta circular
Receita anual: R$360.000
Quantidade: quatro imóveis
Portanto, consideradas as premissas adotadas, a pessoa física também poderá estar sujeita ao IBS e à CBS.
Não seria correto, portanto, comparar:
Holding = IRPJ/CSLL + IBS/CBS VERSUS Pessoa Física = somente IRPF.
Em determinadas situações, ambas estarão sujeitas ao IBS e à CBS.
Pessoa Física × Holding Patrimonial
Mantidas as premissas utilizadas nesta Circular:
Situação | Pessoa Física | Holding - Lucro Presumido |
Sistema anterior à incidência integral do IBS/CBS | ≈ 24,47% | 11,33% |
Cenário futuro meramente ilustrativo | ≈ 31,79% | ≈ 14,99% |
No cenário futuro utilizado exclusivamente para simulação:
Pessoa Física | Holding no Lucro Presumido | ||
IRPF aproximado: | R$88.095 | IRPJ + CSLL: | R$27.648 |
IBS/CBS estimados: | R$26.330 | IBS/CBS estimados: | R$26.330 |
Total aproximado: | R$114.426 por ano | Total aproximado: | R$53.978 por ano |
Diferença estimada
R$60.447 por ano
Nesse exemplo específico, a tributação diretamente relacionada às receitas de locação permanece significativamente inferior na pessoa jurídica.
Mas essa comparação, isoladamente, ainda não permite concluir que a família deva constituir uma Holding.
Atenção à tributação dos lucros e dividendos
Desde 2026, a Lei nº 15.270/2025 passou a prever retenção de 10% de IRPF quando uma mesma pessoa jurídica pagar, creditar, empregar ou entregar a uma mesma pessoa física residente no Brasil lucros e dividendos em montante superior a R$50.000 no mesmo mês, observadas as regras e exceções legais.
Existe também a sistemática de tributação mínima anual aplicável às pessoas físicas de altas rendas.
Entretanto, uma Holding que aufira apenas os R$30.000 mensais de aluguéis utilizados neste exemplo não produzirá, por esse fato isoladamente, distribuição mensal superior a R$50.000.
Portanto, não acrescentamos automaticamente 10% de IRPF à carga tributária da Holding deste exemplo.
Cada situação deverá considerar o lucro efetivamente distribuído, a quantidade de sócios, os demais rendimentos das pessoas físicas e as regras aplicáveis à tributação mínima anual.
E o regime especial de 3,65%?
A Lei Complementar nº 214/2025 criou tratamento transitório relevante para determinados contratos de locação anteriores à Reforma.
Quando preenchidos os requisitos previstos no art. 487, o contribuinte poderá optar pelo pagamento de IBS e CBS correspondente a:
Regime opcional
3,65% da receita bruta recebida.
Essa alternativa, entretanto, não está disponível para qualquer contrato.
Em síntese, alcança determinados contratos celebrados até 16 de janeiro de 2025, desde que atendidos os requisitos legais de comprovação, formalização e, quando aplicável, registro ou disponibilização às administrações tributárias.
Para contratos residenciais existem limitações temporais específicas.
A opção também produz consequências quanto ao aproveitamento de créditos e à utilização de redutores.
Portanto:
Não se deve optar automaticamente pelo regime de 3,65%. É necessário fazer as duas contas.
Créditos de IBS e CBS poderão reduzir a carga efetiva
Outra característica importante do novo sistema é a não cumulatividade do IBS e da CBS.
Dependendo das despesas, aquisições e investimentos relacionados à atividade imobiliária e do atendimento aos requisitos legais, poderão existir créditos aproveitáveis.
Os valores apresentados nesta Circular constituem, portanto, simulações anteriores à consideração de eventuais créditos.
Entretanto, existe uma regra econômica fundamental:
Não faz sentido realizar uma despesa desnecessária apenas para gerar crédito tributário.
O planejamento deve considerar o resultado econômico integral da operação.
Antes de criar a Holding: quanto custará colocar os imóveis dentro dela?
Esse aspecto é frequentemente subestimado.
Constituir uma sociedade não significa que os imóveis automaticamente passem a pertencer à Holding.
Será necessário definir quais bens serão conferidos ao capital social e avaliar, imóvel por imóvel, as consequências dessa transferência.
Entre os principais pontos estão:
Imposto de Renda e ganho de capital
A pessoa física poderá integralizar bens na pessoa jurídica pelo valor constante de sua Declaração de Bens ou pelo valor de mercado, observadas as regras legais.
Quando a transferência ocorrer por valor superior ao custo fiscal, a diferença positiva poderá caracterizar ganho de capital tributável.
Isso é especialmente relevante para imóveis adquiridos há muitos anos, cujo custo declarado seja substancialmente inferior ao seu valor atual.
ITBI
Também deverá ser cuidadosamente examinada a eventual incidência do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
A Constituição prevê hipótese de imunidade na transmissão de bens para integralização do capital social.
Entretanto, a aplicação dessa imunidade envolve questões relevantes, especialmente quando se trata de sociedades com atividades imobiliárias.
Devem ser considerados, entre outros fatores:
Atividade exercida pela sociedade;
Eventual preponderância imobiliária;
Valor efetivamente destinado à integralização do capital;
Legislação do Município onde se localiza o imóvel;
Entendimento da Administração Tributária municipal;
Jurisprudência aplicável.
A extensão da imunidade em determinadas situações envolvendo sociedades imobiliárias é, inclusive, matéria submetida à apreciação do Supremo Tribunal Federal.
Portanto:
Atenção
Não se deve elaborar um Projeto de Holding pressupondo, antecipadamente, que toda transferência de imóvel estará necessariamente livre de ITBI.
O eventual custo tributário da transferência precisa ser conhecido antes, e não depois, da implementação da estrutura.
Todos os imóveis devem ser transferidos para a Holding?
Não necessariamente.
Esse é outro erro frequente em projetos de organização patrimonial.
Imagine uma família que possua:
Três apartamentos destinados à locação;
A residência utilizada pelo casal;
Uma casa de praia utilizada pela família;
Um apartamento utilizado por um filho;
Outro imóvel que se pretende vender em curto prazo.
Não existe razão para presumir que todos esses imóveis devam necessariamente receber o mesmo tratamento.
Pode ser recomendável, por exemplo, concentrar na Holding os imóveis efetivamente destinados à produção de renda, mantendo determinados imóveis de uso pessoal diretamente na pessoa física.
Em outras famílias, razões sucessórias poderão justificar solução diferente.
A decisão precisa ser tomada imóvel por imóvel.
Cuidado com imóveis da Holding utilizados pelos sócios e familiares
Esse aspecto exige atenção especial.
Quando um imóvel pertence diretamente à pessoa física e é cedido gratuitamente, a legislação do Imposto de Renda contém regra que, em determinadas situações, considera rendimento tributável correspondente a 10% do valor venal do imóvel ou do valor constante da guia do IPTU, ressalvadas as exceções previstas na própria legislação.
Há tratamento específico, inclusive, para determinadas cessões gratuitas a familiares.
A situação, entretanto, é diferente quando o imóvel pertence à Holding.
Nesse caso:
O imóvel pertence juridicamente à sociedade — e não mais ao sócio.
A utilização gratuita, ou mediante valor artificialmente reduzido, de imóvel pertencente à pessoa jurídica por sócio, administrador ou pessoa ligada exige análise tributária específica.
Não se deve aplicar automaticamente à Holding a regra dos 10% do valor venal prevista para determinadas situações da pessoa física.
Na pessoa jurídica poderão surgir questões relacionadas, entre outras:
Ao valor de mercado da utilização do imóvel;
À eventual receita que deixou de ser auferida;
Ao benefício econômico concedido ao sócio;
Às operações com pessoas ligadas;
À escrituração contábil;
À eventual caracterização de distribuição disfarçada de lucros;
Aos reflexos tributários para a sociedade e para o beneficiário.
Um exemplo simples
Imagine-se uma família que possua:
3 apartamentos destinados exclusivamente à locação;
1 apartamento utilizado gratuitamente por um filho.
Pode fazer sentido estudar a transferência para a Holding dos três imóveis produtores de renda.
Já a inclusão do apartamento utilizado pelo filho merece análise própria.
A economia tributária proporcionada pelos imóveis locados não deve ser utilizada como justificativa automática para transferir também um imóvel destinado ao uso particular de um familiar.
A pergunta correta: quais imóveis devem integrar a Holding?
Em um projeto bem estruturado, a pergunta não deveria ser simplesmente:
Pergunta incompleta
“Devemos criar uma Holding?”
Mas:
A pergunta correta
“Quais imóveis devem integrar a Holding e quais devem permanecer na Pessoa Física?”
Poderá fazer sentido, dependendo do caso, considerar:
Na Holding | Na Pessoa Física |
Imóveis efetivamente destinados à locação | Residência familiar |
Determinados ativos de investimento | Determinados imóveis de uso pessoal |
Participações societárias | Imóveis utilizados por filhos ou familiares |
Outros bens com justificativa econômica, patrimonial ou sucessória | Bens cuja transferência produza custo tributário desproporcional |
Imóveis destinados à alienação em curto prazo |
Essa divisão não constitui uma regra.
Ela demonstra apenas que a composição da Holding deve resultar de um projeto individualizado, e não da transferência indiscriminada de todo o patrimônio imobiliário.
Holding Patrimonial também é Planejamento Sucessório
Talvez este seja o aspecto mais importante de todo o projeto.
A criação de uma Holding envolve não apenas a tributação atual, mas também a futura transmissão do patrimônio familiar.
Devem ser examinadas questões como:
Regime de casamento dos sócios e herdeiros;
Existência de herdeiros necessários;
Legítima;
Antecipação de herança;
Doação de quotas;
Reserva de usufruto;
Direitos econômicos e políticos;
Administração da sociedade;
Ingresso de herdeiros;
Eventual entrada de terceiros;
Cláusulas restritivas juridicamente cabíveis;
Falecimento;
Incapacidade;
Divórcio;
Conflitos familiares;
ITCMD;
Governança familiar;
Continuidade da administração do patrimônio.
Por isso, um Projeto de Holding não deve ficar restrito à análise contábil e tributária.
A participação de Advogado especializado em Direito Civil e Direito das Sucessões é especialmente importante.
Esse profissional poderá avaliar, em conjunto com os profissionais das áreas contábil e tributária:
Quais imóveis devem ser transferidos;
Quais devem permanecer na pessoa física;
Como será estruturado o capital social;
Como serão distribuídas ou futuramente doadas as quotas;
Se haverá reserva de usufruto;
Quais poderes permanecerão com os fundadores;
Como ocorrerá a sucessão;
Quais mecanismos poderão reduzir o risco de futuros conflitos familiares.
Holding não deve ser criada exclusivamente para pagar menos impostos
Esse é o principal alerta deste Circular.
Economia tributária pode ser consequência de uma boa estrutura patrimonial, mas não deveria ser sua única finalidade.
Um Projeto de Holding deve analisar conjuntamente:
Planejamento patrimonial;
Planejamento sucessório;
Governança familiar;
Planejamento tributário.
Uma estrutura poderá reduzir significativamente os tributos sobre os aluguéis e, ainda assim, ser inadequada para determinada família.
Outra poderá não produzir a maior economia tributária possível no curto prazo, mas proporcionar:
Organização do patrimônio;
Continuidade administrativa;
Prevenção de conflitos;
Simplificação da sucessão;
Segurança na transmissão patrimonial.
O objetivo deve ser encontrar a estrutura que produza o melhor resultado global, e não simplesmente a menor alíquota tributária.
Nossa Orientação aos Clientes
A Martello Contabilidade recomenda que a criação ou reorganização de uma Holding Patrimonial seja precedida por um Projeto de Estruturação Patrimonial, Tributária e Sucessória.
Esse estudo deverá responder, entre outras, às seguintes questões:
Quanto a família paga atualmente de tributos sobre os aluguéis?
Quanto pagaria utilizando uma pessoa jurídica?
Qual será o impacto do IBS e da CBS?
Qual será o custo tributário para transferir cada imóvel?
Existe risco de incidência de ITBI?
Haverá ganho de capital na conferência dos imóveis?
Quais imóveis são efetivamente destinados à produção de renda?
Quais imóveis são utilizados pelos sócios ou familiares?
Todos os imóveis realmente devem integrar a Holding?
Como será estruturada a sucessão do patrimônio?
Qual poderá ser o impacto do ITCMD?
Como ficarão o controle, a administração e eventual usufruto depois da transferência ou doação das quotas?
Somente depois dessas respostas será possível avaliar se a Holding representa efetivamente a estrutura mais adequada.
Conclusão
A Reforma Tributária não representa necessariamente o fim das Holdings Patrimoniais destinadas à locação.
No exemplo desta Circular, com quatro imóveis residenciais e receita total de R$30.000 mensais, a tributação da Holding no Lucro Presumido corresponde atualmente a aproximadamente:
Holding no lucro presumido
11,33% da receita
enquanto o IRPF, nas premissas utilizadas e sem deduções, corresponde aproximadamente a:
Pessoa física
24,47%
Para receitas de locação superiores a aproximadamente R$62.500 mensais, considerando receitas uniformemente distribuídas ao longo do trimestre, deverá ser considerado também o adicional de 10% do IRPJ sobre a parcela da base presumida que exceder o limite legal.
Com a implementação do IBS e da CBS, essa diferença poderá diminuir, mas não necessariamente desaparecerá.
Entretanto, a principal conclusão deste estudo vai além dos tributos incidentes sobre os aluguéis:
Principal Conclusão
Não se deve criar uma Holding antes de conhecer o custo de colocar os imóveis dentro dela.
E, principalmente: não se deve transferir automaticamente todos os imóveis da família para a Holding.
Imóveis destinados à produção de renda, residência familiar, imóveis utilizados por filhos ou outros familiares e bens destinados à futura alienação poderão exigir soluções diferentes.
Por isso, a estrutura ideal somente poderá ser definida depois de uma análise conjunta dos aspectos:
TRIBUTÁRIOS • CONTÁBEIS • SOCIETÁRIOS • PATRIMONIAIS • CIVIS • SUCESSÓRIOS
A participação conjunta do Contador, Consultor Tributário e Advogado especializado em Direito Civil e Direito das Sucessões é especialmente recomendável para projetos dessa natureza.
A melhor Holding não é necessariamente aquela que paga menos impostos.
É aquela que consegue combinar eficiência tributária, segurança jurídica, organização patrimonial e planejamento sucessório adequado às características de cada família.
NOTA TÉCNICA
Esta Circular foi elaborada considerando a legislação e as informações disponíveis em 17 de agosto de 2026, tendo caráter exclusivamente informativo e não substituindo a análise individualizada de cada situação.
IBS e CBS
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o regime específico aplicável às operações com bens imóveis, incluindo locação, cessão onerosa e arrendamento.
Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS estão sujeitas à redução de 70%, nos termos da legislação.
Na locação residencial existe ainda o redutor social de R$600,00 por imóvel residencial, sujeito às condições, limites e atualização previstos na legislação.
Alíquota utilizada nas simulações
A alíquota-padrão combinada de 26,5% empregada nesta Circular é uma hipótese exclusivamente ilustrativa.
Consequentemente, os 7,95% obtidos após a aplicação da redução de 70% também não constituem alíquota definitiva.
Os cálculos deverão ser atualizados quando as alíquotas de referência efetivamente aplicáveis estiverem definitivamente estabelecidas.
Pessoa Física como contribuinte do IBS e da CBS
A legislação prevê critérios específicos para enquadramento da pessoa física que realiza operações imobiliárias como contribuinte do IBS e da CBS.
No caso das locações, devem ser examinados conjuntamente os limites de receita, quantidade de imóveis, período de referência e demais hipóteses legais.
O valor de R$240.000 mencionado nesta Circular corresponde ao parâmetro legal originário, sujeito à atualização prevista na legislação.
IRPJ e adicional de 10%
Para a atividade de locação de imóveis próprios no Lucro Presumido, considerada a presunção de 32%, o adicional de 10% do IRPJ passa a ser relevante quando a base presumida exceder R$60.000 por trimestre.
Isso corresponde, considerando exclusivamente receitas de locação e distribuição uniforme ao longo do trimestre, a receita superior a aproximadamente R$187.500 trimestrais ou R$62.500 mensais.
O adicional não incide sobre toda a receita: alcança apenas a parcela da base de cálculo que exceder o limite legal.
Integralização dos imóveis
A transferência de imóveis da pessoa física para integralização do capital de pessoa jurídica deverá ser analisada individualmente.
A legislação permite, observadas as condições legais, a transferência pelo valor constante da Declaração de Bens da pessoa física ou pelo valor de mercado.
A utilização de valor superior ao custo fiscal poderá produzir ganho de capital tributável.
ITBI
A Constituição Federal contempla hipótese de não incidência/imunidade do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital, observadas as disposições constitucionais aplicáveis.
A extensão dessa proteção em situações envolvendo sociedades cuja atividade preponderante seja imobiliária, bem como outras questões relacionadas à integralização, permanece objeto de relevante discussão jurídica e jurisprudencial.
Por isso, não se deve presumir automaticamente a inexistência de ITBI em todo projeto de Holding Patrimonial.
Devem ser examinadas a Constituição, a legislação municipal, a atividade da sociedade, os valores envolvidos, a destinação dos imóveis e a jurisprudência aplicável no momento da operação.
Imóveis cedidos gratuitamente
Na tributação da pessoa física, a legislação do Imposto de Renda contém regra que, em determinadas hipóteses de cessão gratuita de imóvel, considera rendimento tributável equivalente a 10% do valor venal ou do valor constante da guia do IPTU, ressalvadas as exceções previstas na legislação.
Essa regra não deve ser automaticamente transportada para imóvel pertencente à pessoa jurídica.
A utilização gratuita ou em condições favorecidas de imóvel da Holding por sócio, administrador ou pessoa ligada exige análise específica, podendo envolver questões relativas a valor de mercado, vantagem econômica concedida, operações entre partes relacionadas, escrituração contábil e eventual distribuição disfarçada de lucros.
Lucros e dividendos
A Lei nº 15.270/2025 introduziu novas regras para tributação de lucros e dividendos, inclusive retenção de 10% em determinadas distribuições mensais superiores a R$50.000 para uma mesma pessoa física e tributação mínima anual aplicável às pessoas físicas de altas rendas, observadas as condições, limites e exceções legais.
Essas regras devem integrar o planejamento, mas não significam que toda distribuição realizada por uma Holding esteja automaticamente sujeita à tributação de 10%.
Regime transitório de 3,65%
O art. 487 da LC nº 214/2025 estabeleceu regime opcional aplicável a determinados contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento celebrados anteriormente à Reforma, mediante recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, desde que atendidos todos os requisitos legais.
A opção deverá ser analisada contrato por contrato, considerando também suas consequências quanto a créditos e redutores.
Planejamento sucessório
A criação de uma Holding Patrimonial pode produzir efeitos relevantes sobre sucessão, legítima, doações, usufruto, administração, direitos dos herdeiros, regime de bens, ITCMD e governança familiar.
Por esse motivo, a análise tributária não deve ser realizada isoladamente.
Recomenda-se a participação conjunta de profissionais das áreas contábil, tributária, societária, civil e sucessória, especialmente antes da transferência dos imóveis ou da doação de participações societárias.
Análise individualizada
Os exemplos desta Circular foram elaborados exclusivamente para demonstrar os mecanismos de tributação e facilitar a comparação entre pessoa física e pessoa jurídica.
Não foram considerados todos os possíveis créditos de IBS/CBS, deduções de IRPF, despesas, custos societários, ITBI, ITCMD, ganho de capital, particularidades contratuais, futuras alienações dos imóveis ou circunstâncias familiares.
Nenhuma decisão de constituição, alteração ou reorganização de Holding Patrimonial deve ser tomada exclusivamente com base nos percentuais apresentados nesta Circular.
Cada patrimônio deverá ser objeto de estudo tributário, patrimonial e sucessório próprio.
