Nova Nota Fiscal de aluguel de imóvel vira realidade

Obrigação começa em dezembro e muda a rotina dos locadores com a chegada do IBS e da CBS. Entenda o impacto.

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS fixaram 1º de dezembro de 2026 como a data de início da obrigatoriedade de emissão da NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis.

A previsão está no art. 1º, III, "g", do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

É uma mudança de rotina que chama atenção justamente porque, até aqui, o aluguel do imóvel em si não fazia parte da lógica tradicional de emissão de nota fiscal.

A novidade vem junto com a própria Reforma Tributária. A LC 214/2025 passou a incluir expressamente a locação de imóveis entre as operações sujeitas ao IBS e à CBS, algo que não existia no modelo anterior.

Até então, a tributação do aluguel seguia uma lógica bem diferente:

• Pessoa física: o aluguel ficava sujeito ao IRPF, com alíquota que pode chegar a 27,5%. Não havia incidência de ISS nem de ICMS sobre a locação;

• Pessoa jurídica: a receita de aluguel podia sofrer incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, conforme o regime tributário adotado. Ainda assim, a locação em si também não sofria ISS, justamente porque não era tratada como prestação de serviço;

• Com a Reforma: a locação passa a integrar expressamente o campo de incidência do IBS e da CBS. Para a pessoa jurídica, os novos tributos passam a fazer parte da tributação da operação; para a pessoa física, a incidência depende do enquadramento nos critérios legais de contribuinte.

Na prática, a virada é clara: antes, aluguel não pagava ISS em nenhum desses cenários; agora, a locação entra diretamente na nova tributação sobre o consumo, via IBS e CBS.

Com isso, o aluguel deixa de ser apenas uma renda sujeita à tributação tradicional e passa também a integrar a nova sistemática dos tributos sobre o consumo. Sendo necessário o estudo da estrutura de créditos e débitos para evitar um maior impacto das operações.

Ou seja: para quem estiver enquadrado como contribuinte, a mudança não é só pagar IBS e CBS.

Ela também traz uma nova camada de obrigações acessórias - e a emissão da NFS-e é uma das mais visíveis delas.

No mercado imobiliário, era comum existir nota fiscal pela administração ou intermediação realizada pela imobiliária. Agora, a Reforma Tributária coloca outro documento em cena: a NFS-e vinculada à própria operação de locação do imóvel.

Contexto

A mudança acompanha uma transformação maior na tributação dos aluguéis.

Antes da Reforma Tributária, a pessoa física que recebia aluguel estava sujeita essencialmente ao Imposto de Renda, podendo chegar à alíquota de 27,5%. Já a pessoa jurídica recolhia, conforme o regime adotado, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre as receitas de locação. Em nenhum dos dois casos havia incidência de ISS sobre o aluguel do imóvel em si.

Com a LC 214/2025, esse cenário mudou: a locação de imóveis foi expressamente incluída entre as operações sujeitas ao IBS e à CBS.

Para a pessoa jurídica, a regra é mais direta: não existe limite mínimo de receita, quantidade de imóveis ou período de carência.

A PJ que explora a locação de imóveis como atividade econômica entra no regime regular do IBS e da CBS desde o primeiro imóvel e desde o primeiro real de receita. É o caso, por exemplo, das holdings imobiliárias constituídas para explorar imóveis próprios.

Já para a pessoa física, a tributação pelo IBS e pela CBS não é automática. A legislação criou dois critérios cumulativos. Considerando o ano-calendário anterior, ela entra no regime regular quando a receita com locações ultrapassa R$ 240 mil e as operações envolvem mais de três imóveis distintos. Não basta atingir apenas um dos limites.

Para quem estiver enquadrado como contribuinte, a Reforma passa a envolver tributação pelo IBS e pela CBS, emissão de documento fiscal, organização de créditos e revisão dos contratos de locação.

Isso deixa a mensagem bem equilibrada: PF precisa saber se entra; PJ precisa se preparar porque já entra.

Fique atento

A data da nova obrigação já está marcada: 1º de dezembro de 2026. Isso significa que quem possui patrimônio imobiliário relevante precisa entender agora se estará dentro ou fora do regime e como seus contratos e controles deverão funcionar quando a emissão começar.

Por que importa

A nota fiscal é a parte mais visível de uma mudança muito maior.

A Reforma está trazendo a locação de imóveis para dentro de uma estrutura de tributação sobre o consumo que não existia nesse formato.

Para quem tem vários imóveis, recebe valores próximos aos limites legais ou utiliza holdings imobiliárias, deixar a análise para dezembro pode significar descobrir tarde demais que a estrutura, o contrato ou o enquadramento tributário precisavam ter sido revistos antes.

Fonte: Receita Federal e Comitê Gestor do IBS — Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 Publicação: 1º de agosto de 2026.