Não seja enganado: Entenda o que é contrato, escritura pública e registro do imóvel
25/08/2017


Publicado por Philipe Monteiro Cardoso
 
Caro leitor (a), hoje vamos falar sobre direito imobiliário, e meu conselho é para que você jamais compre um imóvel sem antes entender a diferença básica de contrato particular, escritura pública e registro de imóvel.

Entender a diferença entre estes três atos é essencial para se evitar transtornos e fraudes, fazendo com que tenhamos certeza de estar adquirindo determinado bem do real proprietário.

Inicialmente, vamos começar pelo entendimento do que é um contrato particular, onde este, nada mais é do que um instrumento particular assinado pelas partes, estipulando regras e meios de como se obter o cumprimento do negócio pelas duas partes, podendo através dele ser regularizado o método de pagamento, juros por inadimplemento, obrigação de registro, abatimento por obras necessárias, encargos até entrega das chaves e até qual será o foro competente para discutir as dúvidas levantadas no próprio contrato, ou seja, o contrato será a estipulação das regras que serão usadas para resolver aquele negócio jurídico.

O contrato por sua vez, não é obrigatório, sendo recomendável caso exista, que as partes contratem um advogado para sua elaboração e que em caso de contrato já pronto, que a outra parte busque um profissional para lhe orientar sobre as cláusulas ali estipuladas para que não esteja assinando e se comprometendo a um contrato ou a cláusulas que venham a lhe prejudicar futuramente.

Este contrato, também pode ser redigido como uma promessa de compra e venda, onde as partes irão se comprometer a realizar um ato futuro e também no decorrer do tempo, e geralmente é utilizado nos casos em que existe um financiamento do imóvel e o vendedor só irá transferir o bem mediante pagamento daquelas parcelas, sendo assim, falamos que o ato imediato de compra e venda nada mais é que a promessa, pois o registro em nome do comprador será realizado em momento posterior.

Já a escritura pública, é a forma escrita de um ato jurídico elaborado em cartório por tabelião que é obrigatório quando a transação do imóvel supera 30 salários mínimos, ou seja, é possível se registrar um imóvel sem a necessidade da escritura caso o valor do bem seja inferior a 30 salários, isto é o que determina o artigo 108 do Código Civil. Senão vejamos:
 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Como o próprio artigo determina, existem exceções, em que não é necessária a escritura pública para a validade do negócio jurídico, sendo eles:

- Imóveis loteados (Lei nº 6.766/79,[3]art. 26 (urbano); e art. 7º, Dec.Lei 2.375/87[4] (rural));
 
- Imóvel de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia, ou mútuo com alienação fiduciária em garantia imobiliária, nos termos do SFI (Lei nº 9.514/97,[5]arts. 38 e Parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº 11.076/2004);
 
- Imóvel de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1º da Lei nº 5.049/66, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64), e;
 
- Qualquer negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o salário mínimo vigente no País, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil (como já vimos).
 
Após este entendimento, somos levados ao ato mais importante que é o registro do imóvel no cartório de registro geral de imóveis daquela localidade. O registro do imóvel, é o ato mais importante e é através dele que podemos dizer que uma pessoa realmente é a proprietária de fato do bem (vide art. 1.245 do Código Civil abaixo), podendo inclusive ser obtida uma certidão conhecida como ônus reais, que seria o documento de identidade do imóvel, constando seu atual proprietário e todos anteriores, inclusive anotações judiciais e restrições.
 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.


Portanto, ainda que você esteja adquirindo um imóvel de alguém que possua promessa, contrato ou escritura pública, jamais deixe de tirar a certidão de ônus reais do imóvel para conferir a real propriedade deste, fazendo isto, se evita inúmeros casos de fraude ou aquisição de imóvel apenas na posse.

Importante mencionar, que para que o comprador realize o ato de registro de seu nome no RGI (registro geral de imóveis), este deve ter além do documento que comprove a aquisição do bem, o termo de quitação, para demonstrar que todas suas obrigações decorrentes daquele contrato foram cumpridas, bastante por fim apenas se realizar o ato de registro, que vale relembrar, deve ser acompanhado de escritura pública nas hipóteses acima.

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